Quello della scelta tra casa di proprietà o affitto rappresenta un argomento tra i più dibattuti in assoluto in ambito di finanza personale.
Argomento in cui le due fazioni contrapposte difficilmente sono disposte a concedere qualcosa all’altra.
Ma noi in questo articolo cercheremo di lasciare da parte il tifo per l’una o per l’altra fazione per analizzare la questione e capire quando è meglio optare per l’acquisto e quando, invece, è più opportuno propendere per l’affitto.
La certezza in questa diatriba è che prima o poi tutti ci troveremo a dover scegliere tra casa di proprietà o affitto e la domanda che sorgerà spontanea sarà sempre la stessa:
Meglio comprare casa o meglio affittarla?
La risposta giusta, ahimè, non c’è.
Come sempre accade in finanza personale, la soluzione migliore in assoluto non esiste. Esiste solo la soluzione che più si adatta a noi e alla nostra specifica situazione.
E questo, a maggior ragione, quando si tratta di una delle decisioni più importanti che ti troverai a prendere. Forse la più importante in ambito finanziario.
Ma prima di fornirti gli strumenti per capire se nel tuo caso specifico è meglio l’acquisto o l’affitto, voglio prima di tutto sgomberare il campo da alcune credenze sbagliate che finiscono per influire in maniera determinante nella scelta.
“L’investimento migliore che tu possa fare”
Probabilmente sin da quando eri piccolo ti avranno ripetuto che la prima cosa che avresti dovuto fare una volta che ti fossi “sistemato” era quella di comprare casa a tutti i costi perché quello rappresenta “l’investimento migliore che tu possa fare”.
E, probabilmente, sei cresciuto con questa convinzione tramandata da nonni e genitori al punto che ti sembrerà inconcepibile pensare che sia sbagliata.
Eppure devo darti una cattiva notizia. La casa di proprietà non è un investimento.
Difatti, non è una questione di capire se è il migliore investimento oppure no. Il punto è che la casa di proprietà non è proprio un investimento. Non lo è perché non ne possiede i requisiti (per approfondire puoi leggere qui e qui).
Un investimento si caratterizza per il fatto di generare un flusso di entrate passive. Le azioni generano dividendi, le obbligazioni generano cedole di interessi, gli immobili da investimento generano entrate sotto forma di affitti o di guadagno sulla rivendita.
La casa di proprietà, in cui abiti, non può generare nessun tipo di entrata. Nè a livello di affitti, perchè se ci vivi dentro non puoi affittarla, nè a livello di guadagno sulla rivendita, dal momento che se ci vivi non puoi nemmeno venderla (almeno non nel breve periodo).
Pertanto, te lo confermo: la casa di proprietà non può mai costituire un investimento. E se vuoi acquistarla fallo pure ma non trattarla mai come fosse un investimento, perché in quel caso corri il rischio di perderci tanti soldi.
La casa di proprietà va trattata per quello che è: un semplice bene di consumo. Un bene di consumo costoso ma pur sempre un bene di consumo e non un asset su cui investire.
“Almeno lasci qualcosa ai figli”
Quante volte avrai sentito ripetere questa frase da parenti o amici pur di convincerti della bontà della decisione di acquistare casa? Credo centinaia.
Ma le cose non stanno esattamente così.
Secondo i dati Istat, il numero dei nuovi nati in Italia nel 2022 è di 393.000 unità, in calo dell’1,7% rispetto al 2021 in cui si era toccato il punto più basso di sempre.
A questi ritmi si stima che nel 2032 la popolazione italiana sarà inferiore ai 57,6 milioni. Questo significa perdere 1,2 milioni di cittadini.
Se queste stime saranno confermate dai fatti, e tutto lascia presagire che la rotta difficilmente potrà essere invertita in tempi brevi, tra dieci o vent’anni ci sarà molta più offerta di immobili che famiglie disposte ad acquistarli.
Questo avrà come conseguenza una forte riduzione dei prezzi, necessaria per mettere in equilibrio domanda e offerta.
Se poi aggiungiamo che, soprattutto tra i giovani, sta crescendo la tendenza a spostarsi dalle provincie alle zone urbane ad alta densità abitativa come i grandi centri abitati o, addirittura, a trasferirsi all’estero, cosa se ne faranno i tuoi figli tra dieci o vent’anni della casetta in provincia che avrai acquistato per loro?
Visto il trend, è improbabile che i tuoi figli andranno ad abitarci e l’unica alternativa sarà quella di rivenderla con forti perdite sul prezzo che hai pagato per il suo acquisto.
Ottimo investimento direi….
A conti fatti, la casa acquistata come “investimento” per i figli, con tutta probabilità, porterà più grattacapi che vantaggi.
“Con l’affitto butti solo via i soldi”
Tra tutti, questo luogo comune è quello che incide probabilmente in maniera più pesante nella decisione se acquistare casa o prenderla in affitto.
Da sempre sento dire che pagando l’affitto si stanno buttando via i soldi.
Ma non c’è niente di più sbagliato in questa convinzione e ti spiego anche il perché.
Quando paghi un affitto non stai gettando i soldi dalla finestra come se stessi giocando al casinò. Stai semplicemente pagando per soddisfare un tuo bisogno primario, ovvero quello di avere un tetto sopra la testa.
E’ la stessa cosa di quando vai a fare la spesa al supermercato per soddisfare un altro bisogno primario, quello di nutrirti e non morire di fame.
E’ come quando vai in un negozio di abbigliamento per comprare vestiti: stai semplicemente soddisfacendo un altro bisogno primario, ovvero quello di coprirti e non andare in giro nudo per strada.
Oppure, ancora, come quando paghi la bolletta del gas: stai apportando soddisfazione al tuo bisogno primario di vivere al caldo.
Se dovessi dare retta a chi ti dice che pagando l’affitto stai solo buttando via i soldi allora non dovresti nemmeno andare a fare la spesa al supermercato, comprarti i vestiti o pagare la bolletta del gas. Perchè stai “gettando” via i soldi lo stesso e dopo non ti resta nulla comunque.
Avere una casa rappresenta un bisogno primario che occorre soddisfare come soddisfi qualsiasi altro bisogno come quello di alimentarti, vestirti e scaldarti per i quali paghi il relativo prezzo. Ma questo non vuol dire in alcun modo buttare via i tuoi soldi.
Stai semplicemente pagando il prezzo di un bene o di un servizio necessario per soddisfare un bisogno primario.
Come scegliere razionalmente tra casa di proprietà o affitto
Sfatate le credenze più diffuse nella diatriba tra casa di proprietà o affitto passiamo ad affrontare la questione da un punto di vista più analitico e razionale.
Questo ti aiuterà a decidere in base all’unica discriminante che conta davvero nella scelta: la tua situazione specifica.
Come detto in precedenza, non esiste la scelta migliore in assoluto tra casa di proprietà o affitto, ma esiste la soluzione più adatta ad ogni contesto.
Se è meglio l’una o l’altra alternativa dipende da chi sei, che lavoro fai, quali sono le tue entrate, se sei single, se sei sposato, quanto guadagna il tuo coniuge, se hai figli, quanti risparmi possiedi, se hai debiti, quali sono i tuoi obiettivi a breve, medio e lungo termine, che tolleranza al rischio hai, ecc., ecc.
Per capire se puoi affrontare l’acquisto di una casa oppure meglio optare per l’affitto devi iniziare a farti queste domande:
- Penso di vivere nella stessa abitazione per più di 10 anni?
- La mia situazione lavorativa è stabile?
- Ho un fondo per le emergenze ben dimensionato?
- Possiedo le risorse finanziarie (oltre al fondo per le emergenze) per pagare almeno il 30% del prezzo dell’immobile?
- Il mio patrimonio immobiliare, compreso l’acquisto della casa, avrebbe un peso inferiore al 30% del mio patrimonio complessivo?
- Le rate che pagherò per rimborsare i debiti (compresa la rata del mutuo per la casa) incidono complessivamente meno del 30% del mio reddito familiare?
Se la risposta a tutte queste domande è affermativa, allora puoi affrontare serenamente l’acquisto della casa. Se, invece, hai risposto “NO” anche ad una sola delle domande precedenti allora sarebbe meglio, momentaneamente, lasciar perdere l’acquisto della casa e optare per l’affitto.
In sostanza, puoi affrontare l’acquisto nel momento in cui hai una situazione lavorativa stabile e prevedi di vivere in quella casa per almeno 10 anni. Ovvero, il tempo minimo per ammortizzare adeguatamente tutta una serie di costi accessori che altrimenti finirebbero per pesare notevolmente. Mi riferisco in particolar modo alle tasse, alle spese notarili e alla provvigione per l’agenzia immobiliare. Spese che nel complesso possono gravare tra il 5% e il 15% del costo d’acquisto dell’immobile.
Oltre alla stabilità della situazione lavorativa e abitativa, per affrontare con serenità l’acquisto della casa è necessario che tu abbia un patrimonio adeguato e ben diversificato, pochi debiti ed entrate adeguate e stabili nel tempo.
Se non ricorrono tutte queste circostanze allora puntare sull’affitto non è un ripiego o una sconfitta ma una decisione saggia, razionale e finanziariamente adeguata.
Poi è ovvio che nella decisione finale peseranno anche alcune profonde motivazioni di carattere emotivo, ed è del tutto normale che sia così. Ciò che invece non è razionale, e quindi non dovresti mai fare, è dare a queste variabili un peso maggiore di quello che in realtà dovrebbero avere e lasciare che condizionino pesantemente la tua scelta a discapito di variabili ben più importanti come quelle viste in precedenza.
Acquistare casa quando non puoi permettertelo finisce per rallentare il tuo processo di costruzione di ricchezza e raggiungimento degli obiettivi pianificati, nel migliore dei casi. Nel peggiore può portarti alla rovina finanziaria.
L’acquisto di una casa, oltre che ad essere uno dei momenti più emozionanti della vita, è una delle poche decisioni finanziarie davvero importanti che ti troverai a prendere. Perciò, non farti trovare impreparato e non lasciare che l’acquisto di una casa si trasformi in un incubo.
Cerca di approcciare a questa decisione nella maniera più corretta e razionale possibile, con la mente aperta e senza lasciarti condizionare da pregiudizi totalmente privi di logica.
Io ti ringrazio per aver letto il mio post e ti aspetto al prossimo!
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